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2025观点产业科技年会·现场快讯：12月3日，2025观点产业科技年会在广州开幕，主题为“跃迁的时代”。在主题演讲环节，中电光谷集团副总裁黄敏分享了几代产业园的发展与特征。
她指出，第一代的产业园起步于20世纪80年代，这个时代的产业园特征是整齐划一、建筑标准化、功能单一化；第二代园区就是软件园，是响应国家关于发展软件等新兴产业的号召。
第三代产业园可以理解为主题产业园，是从新世纪开始探索，在2010年前后形成的以某一特定产业为主，从产业空间配套设施方面满足这些主题产业及配套产业的需求。
第四代产业园发展于2022年，主要代表是深圳市，针对工改M0办公楼空置率过高的问题，重提工业立市的战略，特点就是偏高的容积率，规划的容积率3.0，实际容积率6.0，但工业上楼实际上的成效还需要进一步验证。
黄敏表示，如今进入了智能时代，智能时代在改变产业组织方式，传统的产业地产模式要实实在在地进行一些变革。智能时代的产业空间供应方式也要发生根本性的变革，因为有了更新的工具和战略新兴产业更高的要求。
因此她认为，第五代产业园是必要存在的，而其存在的最根本推动力是产业地产模式的局限性，任何一个市场化的产业地产主体，都存在一个“不可能三角”，即不可能同时实现产业发展、不动产收益以及空间利用的3个目标。
